Ticari Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Ticari gayrimenkul satın almak öncelikle üzerinde titizlikle düşünülmesi gereken, sonrasında ise ciddi kazançlar sağlayacak, oldukça akıllıca bir yatırım. İster kendi işletmenize yaptığınız bir mekan temini, ister pasif kazanç sağlayacak uzun vadeli bir yatırım olsun, ticari gayrimenkul satın alırken ince eleyip sık dokumanız gereken faktörleri bilmekte fayda var. Eğer gayrimenkulünüzü satın alırken bu noktalara gereken hassasiyeti gösterirseniz, sonrasında karşınıza çıkabilecek olumsuzlukları minimuma indirebilir, hatta sıfırlayabilirsiniz.

Ticari Gayrimenkulün Kullanım Sahasına Karar Vermek Neden Önemlidir?

Ticari gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken noktaları incelemeye geçmeden önce, gayrimenkulün nerede kullanılacağına karar verilmeli. Örneğin, bir restoran açmak için ticari gayrimenkul satın alınacaksa, kendisine ait bir bacası olması en önemli faktörlerden biri. Bir pastane ya da fırın için bu yatırım yapılacaksa, resmi projesinde de bu şekilde anılması gerekiyor. Eğer pasif gelir elde edilecek bir ticari gayrimenkul yatırımı düşünülüyorsa, dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri kiralanma potansiyelinin yüksek olduğu, gözde bölgelerden birinde yer alıyor olması.

Kısaca, ticari gayrimenkulün kullanım sahası, inceleme ve karar verme aşamasında dikkat edilmesi gereken noktaları değiştirecektir. Mesela, bir restoran açmayacaksanız ya da gayrimenkulü böyle bir işletmeciye kiralamayı düşünmüyorsanız, yahut yalnızca uzun vadeli yatırım olarak düşünüyorsanız, gayrimenkulün kendine ait bacası için ekstradan ödeme yapmak anlamını yitirir. Baca için ayrılan kaynağı, ticari gayrimenkulün kiralanma potansiyelini arttıracak işlek lokasyona aktarmak daha yerinde bir karar olur.

Ticari Gayrimenkul Satın Alırken Fiyatı Neler Değiştirir?

Gayrimenkulün konumu fiyatı belirleyen en önemli hususlardan biridir. Bulunduğu caddenin, sokağın, hatta mahallenin bile popülaritesi fiyatta büyük farklar yaratır.

Kendi bölgesinde az bulunan ticari gayrimenkullerden biri olması da değerini arttıran temel unsurlardandır. Bunlar dışında, binada kullanılan malzemenin kalitesi ve binanın yaşı, gayrimenkule özel bahçe kullanım alanı olması, otoparkının bulunması, ulaşımın rahat olması, cephesinin genişliği ve yayalara görünürlüğü, kısaca gayrimenkulü ziyaret edecek bir müşteri olarak arzuladığınız her şeyin bir arada olması ya da bazılarının olmaması fiyatı belirleyen faktörlerdendir. Beşeri ihtiyaçların kolaylıkla karşılanabilirliği dışında, binanın teknik özellikleri de işletmeciler için oldukça önemlidir ve ticari gayrimenkulün fiyatını etkiler. Örneğin, binada bir jeneratör bulunması, su deposu olması, havalandırma sisteminin kalitesi, kendine ait bacası olması gibi detaylar da gayrimenkulün değerini belirler.

Ticari Gayrimenkulün Gerçek Değeri Nasıl Hesaplanır?

Yukarıda bahsedilen tüm detayları gözeterek seçtiğimiz ticari gayrimenkulün değerinden nasıl emin oluruz? İşte bu sorunun cevabı için bakılacak üç önemli nokta bulunur.

İlki, ticari gayrimenkulün emsallerine bakılarak değer tespiti yapılmasıdır. Bakılan emsallerin özelliklerinin, alınacak gayrimenkulle birebir örtüşmesi ve satışa konma tarihinin yakın bir tarihte olması gerekir. İkinci olarak kira getirisi üzerinden değer tespiti yapılır. Satın alınacak ticari gayrimenkulün kendini 12-15 sene içinde amorti etmesi beklenir. Eğer aylık kira getirisi bunu karşılamıyorsa, gayrimenkul değerinin üzerinde satışa sunulmuş demektir. Son olarak maliyet hesabı üzerinden değer tespiti yapılabilir. Ne var ki gayrimenkulün maliyeti popülarite, arz talep gibi teknik olmayan hususları kapsamayacağı için, çok da sağlıklı bir tespit olmayacağını söylemek yerinde olur. Emsalleriyle karşılaştırma yapmak ve kira getirisine göre değer tespiti yapılması daha doğru sonuçlar verir.

Ticari Gayrimenkul ile İlgili Yapılması Gereken Resmi Araştırmalar Nelerdir?

Alacağınız gayrimenkulün nerede kullanılacağına karar verdiniz. İhtiyaç duyacağınız potansiyel özellikleri gözeterek bir seçim yaptınız ve gayrimenkulün gerçek değerinden emin oldunuz. Bu noktada geriye yalnızca gayrimenkulle ilgili yapılacak resmi araştırmalar kalıyor.

Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarından ticari gayrimenkulün hangi nitelikte göründüğü, üzerinde ipotek olup olmadığı, resmi projesinin satışa sunulan proje ile birebir örtüşüp örtüşmediği gibi bilgiler ve daha fazla detay kontrol edilebilir. Belediye kayıtlarından da emlak vergisi borcu sorgulanabilir. Son olarak da fatura borçları varsa ödendikten sonra sayaçlar kapattırılıp, sonrasında satış işlemi gerçekleştirilmelidir.

Kısaca ticari gayrimenkul satın alırken yapılması gereken ilk şey potansiyel kullanım alanını tespit etmek, sonrasında buna göre ihtiyaç duyulacak özellikte bir gayrimenkul belirlemek, ardından gerçekçi değer tespiti yapmak ve son olarak da ticari gayrimenkulün resmi kontrollerini sağlamaktır.

Tüm bu ince nüanslara dikkat ederek, yaptığınız yatırımdan maksimum faydayı sağlayabilirsiniz.